第一章 规划背景与规划目标
一、规划背景
随着天仙一级公路的建成，随岳高速公路的逐步建设，岳口镇的交通优势日趋明显，且新一轮天门市城市总体规划纲要将岳口镇区定位为天门市城区的副城区，岳口可以依托天门市在武汉都市圈的产业优势发展自己的特色主导产业。为加快岳口镇经济发展的步伐，受天门市市委市政府以及规划局的委托，对岳口工业园作控制性详细规划。岳口工业园位于岳口镇的北部，北侧为新堰口村。工业园规划范围为：西临1号路，东至天岳公路以东230米，南邻8号路，北至潭湖沟以北210米，工业园总面积为2.40平方公里。
二、规划依据
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《天门市城市总体规划》
3. 建设部《城市规划编制办法》
4.《城市用地分类与规划建设用地标准》
5.《湖北省控制性详细规划技术规定》
三、规划目标
1.功能结构合理
突出工业园中心职能，合理布局工业园内的行政办公、商业金融、文化会展等功能，组织顺畅的交通。
2.综合环境宜人
空间环境以人为本，在工业园营造亲切连贯的公共开放空间环境，提高绿地率和绿化容量，使工业园具有良好的生态环境。
3.城市形象鲜明
把握地域性和时代性，塑造个性鲜明的城市形象。建筑群体组合得体、简洁、明快，城市空间有序而富有变化。既充分体现时代气息，又具有园林城市的风貌。
4.规划管理可行
规划成果注重可操作性和全面性，包括各地块的控制指标以及重要地段的城市设计引导。
四、规划原则
1.充分考虑工业园发展的可操作性，以及近期利益和长远利益结合的需求，保证动态运作，提供可持续的发展空间。
2.统筹安排工业园各项建设用地，合理配置工业园各项基础设施，指导工业园合理发展。
3.注意环境保护，严格控制污染，协调生产与生活、工业发展与环境的关系，创造良好的环境。
4.以现代信息社会对工业区的要求为标准，根据企业性质组织各类工业区，地块划分应适应大、中、小企业，内、外、合资企业等不同性质企业的要求，使规划不仅具有较强的宏观调控能力，更具有市场应变能力。
5.结合地方实际，合理确定开发时序和土地开发强度，便于分期建设实施和城市规划建设管理。
第二章 现状条件分析
一、规划区概况
规划区紧邻岳口镇区，是城市未来发展的重点区域。区内地势西南高、东北低，地面高程一般为28.5－30.6米，地质条件较好。天岳公路位于工业园的东边，潭湖沟由西至东从规划区北侧流过，另有多条农田灌溉渠分布于区内。规划区内主要有潭湖村三组、五组等农村居民点，其它均为农田。
二、开发条件分析
1.优势条件
(1) 规划区区位良好，农业资源优势明显，发展农副产品深加工、精品加工条件得天独厚。
(2) 劳动力资源丰富，地价较低，能够吸引更多的工业企业。
(3) 工业园周边不存在高压走廊、山地等需增加投资的“门槛”，用地条件比较好。
(4) 规划区北侧为新堰口村，有医院、学校等公共服务设施，工业园可节省公共服务设施投资。
2.制约因素
(1) 经济基础较薄弱，竞争力受限。
(2) 规划区内沟渠较多，填方比较大。
(3) 道路与市政管线建设量大，政府一次性建设投入大，基础建设资金问题突出。
三、工业园发展定位
工业园应以发展工业为主，配套发展相关服务产业，成为岳口镇新型工业化和城镇化的载体，工业园在产业布局上应遵循以下几点：
1.工业园应充分利用本地资源（粮、棉、油基地）集中力量发展产业优化龙头企业，特别在食品工业方面形成特色拳头产品。
2.岳口的纺织和医药、化工、农副产品加工等四大主导产业已具备一定发展规模，工业园在产业选择上要积极溶入岳口产业链中，依托岳口发展纺织、医药卫生器材等产业。
第三章 土地利用规划
一、规划结构及功能分区
合理保护和利用规划区的水系，形成工业园良好的生态环境。结合招商引资项目，贯彻城市空间发展战略，突出园林绿化、环境空间的设计和配套完善的基础服务设施。空间结构具体可概括为：二心、二带、三区。
（1）二心：沿天岳公路与7号路交叉处形成工业园商业中心；潭湖沟南侧的公园为休闲娱乐中心。
(2) 二带：即潭湖沟滨水绿地景观带和天岳公路道路景观带。
(3) 二区：分为居住区和工业区。
二、用地布局
1、居住用地
根据现状农村居民居住的特点，规划采取相对集中，就地改造的建设原则。本区内规划居住用地41.91公顷，占总建设用地的17.46%，住宅居住人口按200～400人/公顷控制，规划区人口容量为1.4万人。居住建筑日照间距控制在1：1.2以上，容积率控制在0.8—1.5。居住用地地块划分面积相对较大，便于成片开发建设，以及公用设施配套需要。居住用地的布局原则：
（1）合理确定居住用地结构与用地标准，达到方便、舒适、优美、节约用地的基本目标。
（2）居住用地结合商贸设施规划进行调整，形成规模具备、配套齐全、环境优美的居住小区。
（3）居住住宅设计体现多样性和可选择性，满足不同居住水平的居民对住宅的需求。
（4）运用生态原则于居住区规划中，充分考虑人与环境的关系，提高居住区生态品质，强化环境资源的保护和利用，建设生态型居住区。
空间组织：
（1）居住区空间组织与城市发展形态相适应，与就业岗位分布相均衡，采取居住区--小区--组团形成三级结构，规划区内强调住区混合，居住等级不明确分置，营造多样化的住区景观。
（2）住宅建设适应从经济适用型向小康型和生态型过渡的居住标准和居住环境要求，建设规模化，因地制宜，综合开发，配套建设，使居住区更具环境特色。
2、工业用地
工业区分南北两部分，3号路以东为一类工业用地，3号路以西为二类工业用地。规划工业用地92.03公顷，占总建设用地的38.34%，严格控制有粉尘污染、气味污染及水污染等三类工业的布置。利用河流、道路设置绿化隔离带，同时配置成块绿地，这样一方面改善工业区内部环境，另一方面使工业区的发展不影响居住区环境。根据工业性质确定每公顷工业用地就业岗位数为150—200人，经测算本规划区将可提供1.3—1.8万人就业。规划区工业地块划分适应多种工业项目建设,最小地块面积约3公顷,适应标准厂房和较小项目建设要求；最大地块面积约12公顷,适应专业化厂房及大型项目开发建设。
3、公共设施用地
规划公共设施用地8.60公顷，占总建设用地的3.59%，主要沿天岳公路布置，包括行政办公、商业服务、产品展览中心、市场等用地，集中形成规模，服务全区。
4、市政公用设施用地
规划市政公用设施用地2.74公顷，占总建设用地的1.14%。在天岳公路西侧,商业中心的北侧规划了消防站、变电站和邮电、环卫设施等用地；污水处理厂设置在1号路东侧，用地规模为0.6公顷。
5、仓储用地
在天岳公路以西，7号路南侧布置了一块仓储物流用地，用地规模为5.31公顷。
6、对外交通用地
对外交通用地为规划区内的天岳公路，面积为11.10公顷。
7、园林绿化用地
规划结合现状水体以及植被条件设置一处大型公园，位于潭湖沟与1号路交叉口东南地块，用地规模为15.13公顷。
规划区规划用地构成一览表 表1
编码 | 用地类别 | 用地面积（公顷） | 比重（%） |
R | 居住用地 | 41.91 | 17.46 |
M | 工业用地 | 92.03 | 38.34 |
C | 公共设施用地 | 8.60 | 3.59 |
S | 道路广场用地 | 42.99 | 17.91 |
U | 市政公用设施用地 | 2.74 | 1.14 |
G | 绿化用地 | 24.39 | 10.16 |
W | 仓储用地 | 5.31 | 2.21 |
T | 对外交通用地 | 11.10 | 4.63 |
E | 水域用地 | 10.95 | 4.56 |
| 总建设用地 | 240.02 | 100 |
第四章 土地开发强度与综合控制规划
一、用地分类与构成
本次规划用地分类标准按国标GBJ137—90《城市用地分类与规划建设用地标准》，并根据规划需要确定了部分细分类，规划区用地分为9大类，16个中类，11个小类。见下表2。
用地性质及代码表 表2
序号 | 用地性质 | | 用地代码 |
１ | 居住用地（Ｒ） | 二类居住用地 | R 2 |
2 | 工业用地（M） | 一、二类工业用地 | M 1、M 2 |
3 | 公共设施用地 （C） | 商业金融业用地 | C 21、C 24、C 26 |
文化娱乐用地 | C 34 |
4 | 道路广场用地 （Ｓ） | 道路用地 | S 1 |
社会停车场用地 | S 3 |
5 | 对外交通用地（Ｔ） | 二级公路用地 | T 22 |
6 | 市政公用设施用地（Ｕ） | 供电用地 | U 12 |
邮电设施用地 | U 3 |
环境卫生设施用地 | U 41、U 42 |
其他市政公用设施用地 | U 9 |
7 | 绿化用地（Ｇ） | 公共绿地 | G 11、G 12 |
生产防护绿地 | G 22 |
8 | 仓储用地（Ｗ） | 普通仓库用地 | Ｗ1 |
9 | 水域和其它用地（E） | 水域用地 | E1 |
二、地块编码
采用街区、地块二级控制体系，其中街区与地块划分及其编码规定是规划控制体系的基础，将整个规划区按适当的规模划分成若干地块，成为规划管理“文件夹”的基本单位。街区是指按“城市用地分类与规划建设用地标准”规定的按土地分类划分的城市用地基本单元，地块的划分则在街区内根据用地性质及功能、用地权属范围、开发规模与可行性等因素具体划分，以保持用地性质的完整性和唯一性为准则，并有利于下一级别的修建性详细规划的编制和土地出让的需求。图面表达用虚线和用地性质代码表明地块边界和用地性质。
地块编码原则上按一个独立用地性质的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块，一种用地性质。用地性质代表地块土地使用的主导性质。地块编码采用两级编码办法，即“街区代码+地块编号”组成。街区代码即1、2、3……，编号次序为从上到下，从左到右的顺序编号。如1-01即表示规划区1街区第1号地块。本规划根据道路网布局和自然条件，将工业园划分为1—6共计6个街区。
三、地块划分与出让模式建议
地块的划分充分考虑可操作性，非定位路网的设置，使地块的出让具有相当的灵活性和弹性。
1.工业用地地块
工业用地的开发与地块划分以分类集中为基本原则，小规模企业集中开发，大规模企业单独成团。工业地块的划分要有利分期建设，便于管理，并注重与后期开发建设的衔接。
根据未来工业开发的情况，工业区的开发可分为地块整体开发和分块出让的两种模式。针对中小型企业，规划可采用3—8公顷左右的地块进行工业单元式的整体开发；为了灵活有效地提供工业用地，可对地块进行细分出让，也可将小地块灵活地合并为10—20公顷或更大的地块进行出让。
2.居住用地地块
居住用地地块划分较工业用地地块灵活些，以使整个工业园形成大小有致的地块组合。地块划分根据用地类别以及道路走向进行划分。
3.公共设施用地地块
公共设施用地的划分主要依据公共设施用地面积大小、使用要求进行划分。
四、土地使用控制指标体系
1.控制指标体系的内容
本次规划的控制指标体系的内容可分为以下几类：
(1) 用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用兼容性。
(2) 环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。
(3) 建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。
(4) 交通控制内容：交通出入口方位，停车位（面积）；建筑设计引导及控制。
(5) 建筑形态控制内容：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求；
(6) 配套设施控制：公共设施、市政公用设施、交通设施布置和管理的要求。
在以上控制内容中的前五项属地块控制指标，可分为规定性和指导性两类。规定性指标是必须严格遵照的指标；指导性指标是参照执行的指标，其目标是贯彻发展规划和开发控制的意图，将控制要素具体布置为布局引导，为修建性详细规划与建筑设计提供依据，引导城市建设有序进行。
2.规定性指标
用地性质：即土地的主要用途，根据用地分类标准进行标注。
建筑密度：地块内各类建筑的基底总面积与地块面积之比（%）。
容积率：地块内建筑总面积与地块面积的比值。
建筑控制高度：满足日照、通风、城市景观、历史文物保护、机场净空、高压线、微波通道等限高要求的允许最大建筑高度。
绿地率：地块内绿地总面积与地块面积之比（%）。
五、土地开发强度
土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的城市空间环境，还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的城市结构起到积极的作用。土地开发强度主要通过容积率和建筑密度两项指标来控制。规划结合地形、环境条件与滨水景观要求，开发模式突出集中紧凑和最大限度地提高环境品质，致力于山水园林城市空间格局的塑造，并辅之以明确的用地控制。
1.容积率
工业用地容积率为：0.6—1.0；
公共建筑容积率为：1.5—2.5；
居住用地容积率为：0.8—1.5。
2.建筑覆盖率（建筑密度）
工业用地建筑密度为：30—40%；
公共建筑建筑密度为：32—42%；
居住用地建筑密度为：30—40%。
3.建筑控制高度
根据工业园空间设计，结合工业园功能布局和开发强度确定工业园中建筑的限制高度。为使城市整体风貌景观得到完整体现，规划对不同的地段建筑高度进行控制，分低层建筑区和多层建筑区，低层建筑区以1-3层建筑为主；多层建筑区是商品房开发和城市商贸、办公建筑集中场所，以6层为主。
滨水建筑采用低层建筑，高度控制在12米以下，以不破坏滨水天际轮廓线为原则。公共建筑层高按3.5米计算，规划区内建筑最大层数不得大于7层。
4.绿地率
规划工业用地绿地率不低于20%；公共建筑用地绿地率不低于25%；停车场绿地率不低于15%；居住用地绿地率不低于30%。
5.配建车位（停车泊位）
公共建筑机动车停车位按0.2标准车位/100平方米建筑面积控制；工业建筑机动车停车位按0.05标准车位/100平方米建筑面积控制；住宅建筑按0.1标准车位/户控制。
六、综合控制规划
1.建筑后退
(1) 建筑后退城市主干道不小于15米，后退次干道不小于10米，后退支路不小于5米。建筑物的附属设施包括围墙、台阶等后退道路不小于3米。对于人流量大的大型公共设施，必须在上述基础上加退3米以上。
(2) 建筑物后退相临地块界线的距离最小不得小于3米，正面或南北向建筑应后退相邻地块界线6米以上，建筑侧面后退相邻地块界线4米以上。
(3) 对于界外是绿地、停车场等用地时，建筑后退相邻界线最小距离为3米。
(4) 临街建筑物高度控制必须满足H<1.5（W＋S），H为建筑最大高度，W为道路红线宽度，S为建筑后退红线距离。
(5) 建筑物后退工程管线的距离应符合有关的其他规定和要求，具体参照相关专业的规范规定等执行。
(6) 临时建筑一般不应该设置围墙，特殊情况时，围墙高度不得超过2米，且应后退道路红线，并将围墙处理成通透式或种植绿化。
2.建筑间距
(1) 住宅建筑间距不得小于1：1，其正面与其他建筑间距不得小于13米，侧间距不得小于6米。
(2) 公共建筑间距不得小于1：0.8，侧间距不得小于8米。
(3) 工业建筑间距必须满足消防要求，同时应考虑货物运输和装卸的要求。
3.建筑形体与色彩
建筑形体与色彩是城市各种建筑功能的外在表现方式，应在总体控制的基础上加以适度的引导和规定，使城市整体建筑空间建设有序，并通过特定的建筑与场地空间塑造，给市民提供丰富多彩的活动场所，表达城市文化内涵。规划对工业园内建筑的形体与色彩规定如下：
居住建筑建筑体量较小，在建筑布局上应错落有致，避免成行成列。建筑形式宜采用坡屋顶，可根据不同的开发意向采用不同的风格。建筑色彩上可以市场认同为准绳，但在组团之中宜保持相同或相近的建筑风格及色彩。
商业办公类等公共建筑体量较大，建筑造型以水平线条为主，开窗简洁，细部处理精致，建筑色彩上应强调统一协调，以深暖色调为主。
工业建筑建筑造型以水平线条构图为主，局部采用竖线条，开窗宜简忌繁，建筑色彩上应保持组团内及临城市干道面整体和谐统一，避免过大反差，局部可采用跳跃性色彩。
4.其他规定
规划区内其他公共服务设施用地和市政公用设施用地，任何单位和个人不得侵占和改作其他用途；各地块内配套的公共服务设施和市政公用设施的数量不得减少，部分设施可与建筑合并。
规划尽量减少对城市主干道开口，临街单位尽可能在支路上设置出入口，临街面只设人行出入口，居住组团开口必须满足保安等要求。城市主干道机动车出入口间距不小于150米，次干道机动车出入口间距不小于80米，支路机动车出入口间距不小于30米。
5.土地使用相容性
(1)各类用地主导使用性质和兼容性质
本规划确定了各地块的使用性质，规划土地使用性质不能轻易改动，但也不是一成不变的，土地使用性质有其兼容性，一定条件下可以在一定范围内作适当调整，这在当前市场经济体制下进行城市建设是十分必要的，也使规划具有较强的应变性和可行性，不断满足市场需求对城市建设的需要。为满足这一需要本规划规定了各种土地性质在一定范围内的相容性或在一定条件下可以相容的建筑物和设施，供今后城市建设管理参考。
(2)用地性质的弹性管理
a.规划宜将地块用地性质分为两类。一类用地性质为规划确定的用地性质，二类用地性质是指经规划部门批准可变更的用地性质。
b.在规划管理过程中，土地使用性质、用地界线及用地规模必须符合文本及图则的规定，因建设发展需要，土地使用性质、用地界线及用地规模获城市规划行政主管部门的批准, 可有条件进行调整，其中用地性质调整应符合以下规定：
用地性质不应引起规划结构、用地构成比例的较大改变。
变更土地性质要保障公共绿地的数量不减少。
变更不得取消非盈利性公建配套及市政设施。
变更宜为与用地原用地性质的相容性质。
变更解释文件应附在本规划文件内（包括审批文件、变更说明及相应的图纸）。
c.用地和建筑的相容性的使用必须满足主体建筑性质和用地性质一致，用地与建筑相容性规定宜符合以下要求：见下表3
用地与建筑相容性规定附表 表3
用地类别 建筑性质 | R | C | M | S | G |
一般住宅 | ● | △ | △ | △ | △ |
单身宿舍 | ○ | △ | ○ | △ | △ |
商业服务设施 | ● | ● | ○ | △ | △ |
配套办公楼 | ○ | ● | ● | △ | △ |
医疗卫生服务设施 | ● | ○ | ○ | △ | △ |
●允许设置 ○有利条件经批准后可设置 △不允许设置
R——居住用地C——公共设施用地，M——工业用地，S——道路广场用地，G——绿地
岳口工业园土地利用规划附件.jpg
